「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は儲かる」という声がある一方で、「経営が厳しい」「倒産が増えている」という話も耳にします。実際のところ、サ高住経営はどちらなのでしょうか。
結論からいえば、やり方次第で利益は出せるが、家賃収入だけに頼る経営は難しいというのが実態です。本記事では、サ高住の収益構造や利益率の考え方、そして経営がうまくいく施設とそうでない施設の違いを整理して解説します。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは？
サ高住の基本的な仕組み
サ高住は、高齢者が安心して暮らせるようバリアフリー構造を備えた賃貸住宅です。スタッフによる安否確認と生活相談サービスが標準で付いており、介護が必要になった場合は外部の訪問介護や訪問看護を個別に契約して利用する仕組みになっています。
有料老人ホームとの違い
有料老人ホームが「介護サービス込みの入居契約」であるのに対し、サ高住は本来、高齢者住まい法にもとづく賃貸住宅として登録された制度です。「一般型」であれば介護サービスは付帯せず、入居者は外部の訪問介護などを自由に選んで契約できます。
ただし、サ高住の中には「介護型」として特定施設入居者生活介護の指定を受けている施設もあり、この場合は法律上「有料老人ホームに該当するサ高住」として扱われ、住所地特例の対象にもなります。つまり「サ高住＝介護施設ではない」と一律に言い切れるわけではなく、一般型か介護型かによって位置づけが異なる点には注意が必要です。この違いが、後述する収益構造にも大きく関わってきます。
サ高住は本当に儲かるのか？
結論：儲かる施設もあるが簡単ではない
サ高住経営は、入居率が高ければ利益は出しやすくなります。しかし空室が続けば家賃収入が減り、すぐに赤字体質に転じてしまいます。さらに人件費の比率が高いビジネスであるため、スタッフの配置や稼働管理が利益を大きく左右します。つまり「建てれば儲かる」わけではなく、運営の巧拙で結果が大きく分かれる事業だといえます。
サ高住が注目される理由
超高齢社会の進行に加え、国が推進する在宅介護の流れの中で、サ高住は「住まい」と「介護」をつなぐ受け皿として注目されています。また介護保険制度とも親和性が高く、行政からの補助制度が整っていることも新規参入が増える背景となっています。
サ高住の収益構造とは？
サ高住の収入は、大きく分けて次の4つから構成されます。
家賃収入
毎月の家賃に加え、共益費や管理費が主な収入源です。ただし建物の維持費や修繕費、光熱費などのコストと相殺されるため、家賃収入だけでは利益率が低くなりがちです。
生活支援サービス
安否確認や生活相談、食事提供などのサービス利用料も収益の一部です。ただしこれらは付帯的な収入であり、単体で大きな利益を生む項目ではありません。
訪問介護事業
併設の訪問介護事業所からの身体介護・生活援助といった介護報酬は、サ高住経営における重要な収益源のひとつです。ただし、訪問介護事業そのものは決して安泰な収益源ではなく、近年は経営環境が厳しさを増している点も踏まえておく必要があります。詳しくは次章で解説します。
訪問看護との連携・その他収益
医療依存度の高い入居者や看取り対応が必要なケースでは、訪問看護との連携による収益も見込めます。そのほか、食事代やオプションサービス、福祉用具のレンタルなども収益に加わります。
サ高住経営における訪問介護併設のメリットとリスク
なぜ訪問介護の併設が有利とされるのか
サ高住単体の家賃収入は利益率が低く、経営の柱としては心もとないのが実情です。そこで多くの事業者は、併設の訪問介護事業所を通じて介護保険サービスを提供する形をとります。入居者へのサービス提供が同一建物内で完結するため、外部の利用者を回るケースに比べて移動コストがかからず、効率的に稼働率を高めやすいという構造的な強みがあります。
訪問介護事業そのものは楽観できない
一方で、「訪問介護を併設すれば儲かる」と単純に考えるのは危険です。東京商工リサーチの調査によると、2025年の介護事業者倒産は176件で介護保険制度開始以来の最多を更新しましたが、その半数以上にあたる91件を訪問介護が占め、3年連続で最多を更新しています。背景には、2024年度の介護報酬改定で訪問介護の基本報酬が引き下げられたことに加え、ヘルパー不足や燃料費・物価高によるコスト上昇があります。
つまり訪問介護は、サ高住に併設することで稼働効率を高めやすい反面、訪問介護事業自体は介護業界の中でも特に経営環境が厳しく、報酬改定や人材確保の動向に収益を大きく左右されるサービスでもあります。併設さえすれば安定するわけではなく、適正な人員体制と稼働管理を維持できて初めて収益源として機能する、という前提を押さえておく必要があります。
サ高住単体では利益が出にくい理由
家賃収入だけに頼ると、建物維持費・光熱費・修繕費といった固定的な支出が重くのしかかります。これらのコストは入居率に関係なく発生するため、空室が増えるほど利益を圧迫します。だからこそ多くの事業者が、訪問介護や訪問看護と組み合わせた複合的な収益モデルを採用していますが、上記の通り訪問介護自体の経営リスクも無視できません。
サ高住経営の主な支出
収益構造を理解する上では、支出面も押さえておく必要があります。
- 人件費：介護士、看護師、管理者、調理スタッフなどの人件費は最大の支出項目です。
- 建物維持費：修繕費、清掃費、設備更新費などが継続的に発生します。
- 食材費・光熱費：電気代・ガス代・水道代に加え、近年は食材価格の高騰も経営を圧迫しています。
- 借入返済：建設費や土地取得費にかかる借入金の返済と金利負担も無視できません。
サ高住経営が厳しいと言われる理由
人材不足
介護業界全体の採用難と離職率の高さは、サ高住経営にも直結する課題です。人手不足は人件費の上昇を招き、利益を圧迫する要因になります。
空室リスク
地域による需要の差や競合施設の増加により、入居率が想定を下回るケースは珍しくありません。空室率の上昇は経営悪化の最も直接的な原因です。
介護報酬改定
介護報酬は原則3年ごとに改定されるため、報酬引き下げのリスクや制度変更への対応コストも経営を左右する要素となります。実際、2024年度の改定では訪問介護の基本報酬が引き下げられ、これが訪問介護事業者の倒産増加の一因になったと指摘されています。サ高住も訪問介護を収益源のひとつとしている以上、この種の制度変更の影響を無視できません。
儲かるサ高住の特徴
経営が安定しているサ高住には、共通する特徴があります。
- 入居率95％以上を維持している
- 訪問介護を併設している
- 医療機関との連携が強い
- 看取り対応ができる体制がある
- 地域での評判・信頼が高い
これらの条件を満たす施設は、家賃収入と介護報酬の両輪で安定した収益を確保できています。
逆に経営が苦しくなるサ高住の特徴
一方で、次のような施設は経営が苦しくなりやすい傾向にあります。
- 空室が多く稼働率が低い
- スタッフが定着せず人材不足が慢性化している
- 外部サービスへの依存度が高く自社収益が薄い
- 建設費の借入負担が大きい
- 地域の高齢者ニーズと施設のコンセプトが合っていない
これらは単独ではなく複合的に発生することが多く、一度悪化すると立て直しに時間がかかる点にも注意が必要です。
サ高住市場の今後
高齢化で需要は拡大
75歳以上人口の増加や独居高齢者の増加、在宅医療の推進を背景に、サ高住に対する需要そのものは今後も拡大が見込まれます。
今後は二極化が進む
その一方で、人気のある施設は満室が続く一方、運営力の弱い施設は空室が増えるという二極化が進むと予想されます。今後は「建てれば入る」時代ではなく、経営力そのものが問われる時代になるでしょう。
サ高住経営に向いている事業者
以上を踏まえると、次のような事業者はサ高住経営との相性が良いと考えられます。
- すでに訪問介護事業所を運営している
- 訪問看護を展開している
- 医療法人としての基盤がある
- 地域密着型で顔の見える運営ができる
- 人材採用力・定着力に強みがある
よくある質問（FAQ）
Q. サ高住だけで利益は出ますか？
家賃収入だけでは利益を出しにくく、訪問介護や生活支援サービスを組み合わせるモデルが一般的です。
Q. 利益率は高いですか？
入居率や人件費に大きく左右されるため一概には言えませんが、安定経営には高い稼働率と効率的な運営が欠かせません。
Q. サ高住は今後も増えますか？
高齢化により需要は続く一方、地域によっては供給過多となっており、新規開設は慎重な判断が求められます。
Q. サ高住経営で最も重要なのは？
「高い入居率の維持」「人材確保」「訪問介護・訪問看護との連携」の3点が収益性を大きく左右します。
まとめ
サービス付き高齢者向け住宅は、高齢化を背景に今後も一定の需要が期待できる事業です。ただし、家賃収入だけでは利益を確保しにくく、訪問介護や訪問看護との連携による複合的な収益モデルを構築できるかどうかが、経営の成否を分けます。
人材不足や空室リスク、介護報酬改定といった課題を踏まえれば、「開設すれば儲かる」事業ではないことは明らかです。今後は、医療連携や看取り対応、地域ニーズへの的確な適応によって差別化できる事業者だけが、この市場で生き残っていくといえるでしょう。
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